Vermessung im Gebäude

Die Wohnflächenverordnung löste 2004 die 2. Berechnungsverordnung ab. Ursprünglich war sie für die Wohnflächenermittlung im Sozialwohnungsbau konzipiert, hat sich aber auch bei der Bemessung der Wohnfläche im frei finanzierten Wohnungsbau durchgesetzt. Bei Fehlen eines Hinweises im Mietvertrag wird die Fläche nach der „Verkehrssitte“ (BGB) bestimmt, und das ist nunmehr die Wohnflächenverordnung.

In der Fassung vom Februar 2005 gilt die DIN 277 für die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken. Die nach dieser Vorschrift berechneten Flächen bilden die Grundlage der Ermittlung der „Kosten im Hochbau nach DIN 276“. Der Einfachheit halber werden die ermittelten Flächen oft für weitere Wohn-, Miet- oder Nutzflächenangaben genutzt.

Aufbauend auf den Definitionsvorrat der DIN 277 gibt die "© gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V." ein Richtlinienpaket zur Ermittlung von Mietflächen für gewerblichen Raum (MF/G), für Verkaufsflächen (MF/V) und für Wohnraum (MF/W) vor.

Die in Arbeitskreisen erarbeiteten Richtlinien, Empfehlungen und Arbeitspapiere wurden schnell zum Standard praktischen Handelns in der Immobilienbranche. Um alle Entwicklungen aktuell zu verfolgen ist unser Büro Mitglied in der gif e.V. Die einzelnen Richtlinien sind im Onlineshop der gif erhältlich; die MF/W ist kostenfrei

Mietflächen für gewerblichen Raum (MF/G):
Die MF/G (seit 2004, moderat novelliert im Mai 2012) definiert Standards für Mietflächen von gewerblich genutzten oder vermieteten Gebäuden des gesamten Gewerbespektrums. Unabhängig von einer temporären Nutzung für Büro und Handel weist ein Gebäude nach dieser Richtlinie auch bei wechselnden Mietern und neuen Raumzuschnitten immer dieselbe Mietfläche auf.

Mietflächen für Wohnraum (MF/W):
Die MF/W ist im Mai 2012 erschienen und liefert eine verbindliche Regelung für die Berechnung der Wohnfläche im frei finanzierten Wohnungsbau. Besonders an der MF/W ist zum einen der separate Ausweis aller zu einem Mietobjekt gehörenden Flächen (zur preislichen Bewertung der Flächen gibt es Berechnungsbeispiele). Zum anderen gibt es für neue Wohnformen  die Möglichkeit gemeinschaftlich genutzte Flächen (Gemeinschaftsbereiche, Aufenthaltsräume) - auch außerhalb der abgeschlossenen Wohnung - auszuweisen.

Verkaufsfläche (MF/V):
Die MF/W ist ebenfalls im Mai 2012 erschienen. Die Kenntnis der tatsächlich erreichten Verkaufsfläche ist für Mieter und Vermieter oft eine wichtigere Kenngröße als die Gesamtmietfläche.

Besonders in der Rechtsprechung ist die Verkaufsfläche zu einem entscheidenden baurechtliche Planungsinstrument geworden. Je größer die Verkaufsfläche, desto größer ist der Stellplatzbedarf und das damit verbundenen wohnschädliche Verkehrsaufkommen. Durch Festlegungen in den Bebauungsplänen (maximal zulässige Verkaufsflächengröße, Art und Umfang des Warensortiments usw.) lässt sich die Einzelhandelsentwicklung bauplanungsrechtlich steuern. In den Richtlinien wird die Berechnung der Verkaufsfläche aus aktuellen Messungen oder Plänen detailliert beschrieben. Ferner finden sich in den Anhängen unverbindliche Umrechnungsfaktoren mit der die Verkaufsfläche aus der MF/G ermittelt werden kann.