Vermessung am Grundstück

Teilungsvermessung

Beim Kauf oder Verkauf von Grundstücksflächen erfolgt die Festlegung der neuen Grenzen durch eine Teilungsvermessung. Grundlage dieser Vermessung kann ein notarieller Kaufvertrag sein, der von einem Vermessungsbüro umgesetzt wird. Ein anderer Weg ist, dass zuerst die Vermessung durchgeführt wird. Der neue Grundstückszuschnitt wird örtlich besprochen, aufgemessen und mit neuen Grenzen und Flächen in einem Lageplan dokumentiert. Dieser Lageplan dient nunmehr dem Notar als Grundlage für den Kaufvertrag. Planen Sie eine Teilfläche neu zu bebauen, beraten wir Sie gerne hinsichtlich der Vorschriften des Baurechts (Baulasten, Abstandsflächen usw.) zum neuen Grundstückszuschnitt.

Anlässe der Teilungsvermessung

Der häufigste Anlass einer Teilungsvermessung ist die Übereignung eines Teils eines Grundstücks durch Verkauf, Schenkung oder im Rahmen eines Erbfalles. Aus einem Grundstück entstehen mehrere eigenständige Grundstücke.

Andere Anlässe sind

  • die Bestellung einer Grundschuld, Hypothek mit der Vorgabe, dass sich diese belastenden Rechte nur auf einen Teil eines Grundstücks erstrecken soll,
  • die Eintragung eines Erbbaurechts, das sich nur über einen Teil eines Grundstücks erstrecken soll.
Einzelschritte der Teilungsvermessung

Für die Ausführung der Teilungsvermessung ergibt sich folgendes Grundmuster von Einzelschritten:

    • die Bestellung einer Grundschuld, Hypothek mit der Vorgabe, dass sich diese belastenden Rechte nur auf einen Teil eines Grundstücks erstrecken soll,
    • die Eintragung eines Erbbaurechts, das sich nur über einen Teil eines Grundstücks erstrecken soll.

Das Ergebnis der Katasterübernahme ist die „Mitteilung über die Fortführung des Liegenschaftskatasters“. Dieses Dokument erhalten die von der Teilung betroffenen Grundeigentümer. Mit diesem Dokument und dem Grundstücksübereignungsvertrag veranlasst der Notar dann beim Grundbuchamt die Umschreibung bzw. Belastung des nun selbständigen Grundstücks. Teilungsvermessung Hinter diesem Grundmuster verbergen sich Regeln aus Gesetzen, wie BGB, Grundbuchordnung, Vermessungs- und Katastergesetz NRW sowie darauf aufbauende Regeln des Innenministeriums NRW als oberste Katasterbehörde. Durch dieses Regelwerk erfolgt die Qualitätssicherung am Kataster zum Nutzen und Schutz aller Grundeigentümer. Die Dauer der Teilungsvermessung bis zur Abgabe der Vermessungsschrift an das Katasteramt ist von vielen äußeren Faktoren abhängig. Kleine und überschaubare Teilungsvermessungen können nach 5 bis 8 Wochen beim Katasteramt eingereicht werden und nach weiteren 4 Wochen übernommen sein.

Welche Unterlagen benötigen wir von Ihnen zur Teilungsvermessung?

Zunächst benötigen wir natürlich nur Ihre Adresse. Im weiteren Verlauf unserer Zusammenarbeit sind folgende Unterlagen sinnvoll:

  • Übereignungsvertrag
    Wenn der Übereignungsvertrag, das kann der Grundstückskaufvertrag, der Vertrag über die Erbauseinandersetzung, der Erbbaurechtsvertrag usw sein, bereits geschlossen wurde, muss ein solches Vertragsexemplar der Teilungsvermessung zugrunde gelegt werden, um den Willen der vertragsschließenden Parteien zu erkennen und in vollem Umfang umzusetzen. Eine gut lesbare Kopie des Vertragstextes mit möglichst farbiger Kopie der Karte reicht aus.
  • erster Teilungsentwurf
    Um sicherzustellen, dass die geplanten Teilungsgrenzen nicht an bauordnungsrechtlichen Regeln scheitern, ist es ratsamer, vor Abschluss des Übereignungsvertrages den Rat des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs zur gewünschten Grenzziehung einzuholen, also unbedingt vor Unterzeichnung des notariellen Übereignungsvertrages! So sollten Sie zu Beginn versuchen, auf der Basis einer möglichst aktuellen Flurkarte die geplanten Grenzen zu skizzieren. Sollte keine brauchbare Karte zur Hand sein, können wir eine solche Karte kurzfristig beschaffen. Hierzu benötigen wir die die postalische Anschrift des Grundstücks oder besser die katastertechnischen Angaben: Gemarkung – Flur –Flurstück.
  • Bauzeichnungen
    Ist die geplante Grenzziehung von einem Neubau oder Anbauvorhaben berührt, werden möglichst aktuelle Bauzeichnungen benötigt.
  • Kontaktdaten
    Zur schnellen und umfassenden Kommunikation sind Kontaktdaten von Eigentümern, Erwerber und ggf. Architekten (postalische Anschrift, Telefon-, Fax-, Handy-Nr, E-Mail- Adresse) von großem Nutzen.
Kosten einer Teilungsvermessung

Die Kosten einer Teilungsvermessung lassen sich pauschal nicht beziffern. Sie sind abhängig von der Länge alter zu untersuchender Grenzen, von den Flächen der neu entstehenden Flurstücke und vom Bodenwert. Ist das Grundstück bebaut ist u.U. ein Lageplan zum Teilungsantrag erforderlich. Alle Vermessungsstellen sind in dieser Hinsicht an dieselbe Vermessungsgebührenordnung (VermGebO NRW) gebunden.

Zu Ihrem Teilungswunsch erstellen wir Ihnen gerne eine detaillierte Kosteninformation.

Gebäudeeinmessung

Nach Errichtung eines neuen Gebäudes oder eines Anbaus ist die Einmessung nach § 16 Vermessungs- und Katastergesetz NRW für den Grundstückseigentumer verpflichtend. Das Ergebnis der Vermessung wird in die amtliche Flurkarte übernommen.

Zur Erfordernis der Gebäudeeinmessung

Es wird oft die Frage gestellt: Warum gibt es eigentlich die Gebäudeeinmessungspflicht?

Mit Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs erhielt das Liegenschaftskataster die Aufgabe, zusammen mit dem Grundbuch flächendeckend die Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden nachzuweisen. Diese Grundstücksdokumentation dient als „Beweis“ des Eigentümers über sein Grundstück und soll fremde Ansprüche durch die Führung als "öffentliches" Register abwehren. D.h. andere Interessenten werden über Eigentumsverhältnisse informiert..

Weil zudem Gebäude einen viel höheren Wert als das zugehörige Grundstück besitzen, darf es aber nicht sein, dass Gebäudeaußenumrisse in öffentlichen Karten fehlen. Ansonsten droht tatsächlich Gefahr, dass Gebäude planerisch „übersehen“ werden.

Die katastermäßige Gebäudeeinmessung dient somit dem Schutz der Immobilie als Wertgegenstand.

Darüber hinaus steht in vielen Fällen die Gebäudeeinmessung im objektiven Eigeninteresse, um die Beleihung des Grundstücks oder Gebäudes zu ermöglichen.

Welche Gebäude unterliegen der Einmessungspflicht?

Einmessungspflichtig sind alle Gebäude bzw. baulichen Anlagen mit Wohn-, Aufenthalts- oder Nutzungsräumen, die ausreichend beständig, standfest und räumlich fest umschlossen sind. Dies gilt für neu errichtete bzw. in ihrem äußeren Grundriss veränderte Gebäude. Nicht unter die Einmessungspflicht fallen z.B.

  • Carports, sowie baulich einfach ausgeführte Abstellräume in oder an Carports,
  • Windräder, Becken, Behälter und Tanks (z.B. Biogasanlagen, Silos, Erdöl- oder Gastanks, Wasserbehälter, Jauche-, Gülle, oder Silageanlagen, Klär- oder Absetzbecken, immer mit Ausnahme etwaiger Betriebsgebäude),
  • Gebäude, Gebäudeanbauten mit einer Grundrissfläche kleiner 10 m²,
  • Grundrissänderungen aufgrund von Verklinkerungen oder Wärmedämmung.
Wann muss die Gebäudeeinmessung erfolgen?

Allgemeinverbindlich hat das Innenministerium NRW am 25.10.2006 Fristen und weitere Details zur Durchführung von Gebäudeeinmessungen festgelegt. Danach ist spätestens 3 Monate nach Gebäudefertigstellung (Fertigstellungsanzeige an’s Bauordnungsamt) die Gebäudeeinmessung durch den Bauherrn in Auftrag zu geben. Der beauftragte Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur muss dann innerhalb von 5 Monaten die Einmessung ausführen und die Vermessungsschrift als Einmessungsergebnis beim zuständigen Katasteramt zur Übernahme einreichen.

Terminabstimmung, Grundstücksbetretung

Eine Terminabstimmung mit dem Auftraggeber oder Verwalter ist von meiner Seite nur dann nötig, wenn das Grundstück mit Mauern und hohen Zäunen stark eingefriedet ist und daher nur durch Türen betreten werden kann. Vor dem Betreten des Grundstücks melden sich meine Mitarbeiter generell vor Ort an. Häuser oder Wohnungen müssen zur Gebäudeeinmessung nur in ganz seltenen Fällen betreten werden.

Kosten einer Gebäudeeinmessung

Die Kosten einer Gebäudeeinmessung richten sich nach einem festen Vermessungsgebührentarif. Dadurch sind die Kosten für Katastervermessungen bei allen zugelassenen Vermessungsstellen identisch.

Bitte beachten Sie, dass sich die Kosten zum 1.März 2020 ändern.

Welche Tabelle maßgeblich ist, richtet sich nach dem Datum der Antragstellung.

Der Wert des Gebäudes wird aus Tabellen der „Normalherstellungskosten (NHK 2000 bzw. 2010)“ ermittelt. Sie entsprechen im Prinzip den tatsächlichen Herstellungskosten der baulichen Anlage.

Bei Antragstellung bis zum 29.02.2020 gilt folgende Gebührentabelle:

NHK 2000 Gebühr, ohne MwST
0 - 25.000 € 300 €
25.001 - 75.000 € 480 €
75.001 - 300.000 € 830 €
300.001 - 600.000 € 1.350 €
600.001 - 1.000.000 € 2.100 €
je weitere angefangene 500.000 € + 300 €
14.500.001 - 15.000.000 € 10.500 €
über 15 Mio. €  
je weitere angefangene 5 Mio. € + 300 €

Werden Vermessungsarbeiten mit einem am Grundstück angrenzenden Nachbarn (z.B. bei gemeinsamen Gebäudeeinmessungen) zeitgleich durchgeführt, wirkt sich das bis zu 20% kostenmindernd aus.

Bei Antragstellung ab dem 01.03.2020 gilt folgende Gebührentabelle:

NHK 2010 Gebühr, ohne MwST Gesamtgebühr incl. Grundaufwand von 320 €; ohne MwST
0 - 25.000 € 140€ 460 €
25.001 - 100.000 € 380€ 700 €
100.001 - 350.000 € 600€ 920 €
350.001 - 600.000 € 1.030€ 1.350 €
600.001 - 1.000.000 € 1.780€ 2.100 €
über 1 - incl. 5 Mio € 2.200 € 2.520 €
über 5 - incl 10 Mio € 4.400 € 4.720 €
über 10 - incl 15 Mio € 8.800 € 9.120 €
über 15 - incl. 20 Mio € 11.000 € 11.320 €
über 20 Mio € 13.000 € 13.320 €

Werden Vermessungsarbeiten mit am Grundstück angrenzenden Nachbarn (z.B. bei gemeinsamen Gebäudeeinmessungen) zeitgleich durchgeführt, wird die Pauschale für den Grundaufwand anteilig verrechnet. Wurden von unserem Büro bereits vorher Vermessungsarbeiten erledigt, ermäßigt sich die Gebühr der 2. Spalte um 20 %.

Lagepläne in Münster

Der Amtliche Lageplan ist ein wichtiger Bestandteil der Unterlagen zum Bauantrag oder zu anderen bauordnungsrechtlichen Anträgen. Er dokumentiert den rechtlichen und tatsächlichen Bestand am Baugrundstück sowie die wesentlichen Inhalte der Neubauplanung mitsamt den Abstandflächen.

Des Weiteren trägt der Amtliche Lageplan erheblich zur Vermeidung von Planungsfehlern bei.

Wann sind Amtliche Lagepläne ratsam und sinnvoll?
  • Maßgebliche graphische Anlage des Bauantrags
    Im Wissen um die Kompetenz, Objektivität und Neutralität des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs genießt der Amtliche Lageplan bei den Bauordnungsämtern großes Ansehen. Die Mitarbeiter in Bauordnungsämtern wissen aus Erfahrung, dass viele Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure bei der Erstellung des Amtlichen Lageplans die Bauherren und Architekten eingehend auf Schwächen der Planung hinsichtlich des Planungs- und Bauordnungsrecht hinweisen und rechtlich vertretbare Lösungen erarbeiten. Damit ist der Amtliche Lageplan schon die halbe Baugenehmigung.
  • Unzureichende Qualität des Liegenschaftskatasters
    Bei einer intensiven Ausnutzung des Grundstücks müssen die Grundstücksgrenzen zentimeterscharf festliegen. Dieser Erfordernis wird die (digitale) Flurkarte oft nicht gerecht, weil die zugrunde liegenden Koordinaten von Grenz- und Gebäudeeckpunkten nur graphische Genauigkeit besitzen (± 20 cm bis ± 40 cm). Bei der Erstellung Amtlicher Lagepläne beseitigen wir diesen Mangel, indem aus Feldmaßen früherer Katastervermessungen die notwendigen Koordinaten berechnet werden. Diese haben dann eine nachbarschaftliche Genauigkeit von ± 3 cm bis ± 6 cm. Eine weitere Genauigkeitssteigerung ist durch eine Grenzuntersuchung zu erreichen. Durch diese Teilleistung wird ganz konkret die Gefahr einer planerischen Überschreitung mit all ihren wirtschaftlich nachteiligen Folgen minimiert.
  • Kein rechtsgültiges Grundstück in einem Baugebiet
    Die Vermarktung eines Baugebietes ist oft schneller als die Parzellierung der einzelnen Grundstücke und der Eintrag ins Grundbuch. Sollten Sie in einem Bereich Bauabsichten haben, für den zwar eine Bebauung vorgesehen, aber noch kein entsprechendes Baugrundstück vermessen worden ist, also noch keine rechtsgültigen Grundstücksgrenzen vorliegen, dann ist der Amtliche Lageplan zwingend erforderlich.
  • Baurechtliche Erfordernis
    Soll das geplante Bauvorhaben von Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden oder soll es in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“(§ 34 BauGB, kein Bebauungsplan) errichtet werden, ist der Amtliche Lageplan nicht immer zwingend erforderlich, aber sehr ratsam. Bei älteren Bebauungsplänen müssen die Baugrenzen fachgerecht in die heutige Katastergeometrie eingepasst werden. Andernfalls könnte diese Einpassung und damit auch die Gebäudeplanung durch das Bauordnungsamt zu Recht in Zweifel gezogen und abgelehnt werden.

Weitere Anträge zu denen Amtliche Lagepläne mit geringerem Inhalt erforderlich sind:

  • Teilungsgenehmigung
    Soll ein bebautes Grundstück geteilt werden, bedarf es allgemein nach §8 Bauordnung NRW einer Teilungsgenehmigung zur Vermeidung von baurechtswidrigen Zuständen. Zur Antragstellung ist dem zuständigen Bauordnungsamt in der Regel ein Amtlicher Lageplan vorzulegen, aus dem die geplante Teilungsgrenze und andere bauordnungsrechtlich relevante Fakten hervorgehen. Neben der Erstellung des Amtlichen Lageplans kümmern wir uns vollständig um die Beantragung der Teilungsgenehmigung.
  • Baulasteintrag
    Bei Bauvorhaben, zu denen eine Baulast eingetragen werden muss, sollte bei Vorbereitung der Antragsplanung der Amtliche Lageplan durch den Vermessungsingenieur erstellt werden.
Inhalte der Amtlichen Lagepläne

Die möglichen Inhalte werden in § 3 BauPrüfVO NRW beschrieben. Erfahrungsgemäß sind folgende Inhalte erforderlich:

Aus dem vorhandenen Bestand:

  • Darstellung der Liegenschaften und der Eigentumsverhältnisse,
  • die Geländehöhenverhältnisse und topographische Objekte auf dem Baugrundstück und im angrenzenden Bereich,
  • die Bebauung auf dem Baugrundstück mit Beschreibung und Abstandflächen,
  • die Beschreibung der nachbarschaftlichen Bebauung,
  • Darstellung der Flächen, die von vorhandenen Baulasten und Dienstbarkeiten betroffen sind,
  • die tatsächliche Erschließungssituation mit den Objekten auf den Verkehrsflächen,
  • Schmutz- und Regenwasserkanalisation auf Baugrundstück und Erschließungsstraße,
  • Planungsrechtliche Festsetzungen des Bebauungsplans sowie sonstige wichtige öffentlich-rechtliche Festsetzungen.

Von der neuen Planung:

  • Eintrag der Planung des neuen Baukörpers mitsamt wesentlicher Vermaßung,
  • Berechnung und Dokumentation der Abstandstiefen und Maße der baulichen Nutzung,
  • nachrichtliche Übernahme der wesentlichen Elemente der Freiflächen- und Entwässerungsplanung sowie der Stellplatznachweis.
Welche Unterlagen wir benötigen für Lagepläne in Münster?
  • Grundstücksdaten
    Ihre postalische Grundstücksanschrift reicht schon aus.
  • Bauzeichnungen
    Die Bauzeichnungen in aktueller Fassung erhalten wir oft vom Architekten. Wegen der Weiterverarbeitung bevorzugen wir die digitalen Ausfertigungen in den Datenformaten DWG (AutoCAD), PDF oder DXF.
  • Kontaktdaten
    Zur schnellen und umfassenden Kommunikation werden von Architekt und Bauherren Kontaktdaten (postalische Anschrift, Telefon-, Fax-, Handy-Nr, eMail-Adresse) benötigt.

Die weiteren notwendigen Daten, wie Bebauungsplan, Tiefbauplanung, Baulasten, etc. werden von uns bei den zuständigen Behörden ermittelt.

Kosten eines Amtlichen Lageplanes

Allgemein richten sich die Kosten zur Erstellung Amtlicher Lagepläne nach den Faktoren Fläche des Baugrundstücks, Bodenwert und Herstellungskosten des geplanten Gebäudes. Alle Vermessungsstellen sind in dieser Hinsicht an dieselbe Gebührenordnung gebunden.

Zu den Wünschen rund um Ihr Bauvorhaben erstellen wir Ihnen gerne eine Kosteninformation.

Grenzvermessung

Bauland ist teuer, die Grenze zum Nachbarn eine sensible Angelegenheit. Der Gesetzgeber schützt ihr Eigentum indem er Grenzen z.B. durch einen ÖbVI hoheitlich feststellen lässt und durch Zahlenwerk, Niederschriften und Skizzen in einem umfangreichen Kataster betreut. Achten Sie bei Bautätigkeiten an der Grenze oder bei festen Abständen zur Grenze auf einen korrekten Verlauf zur Grenze. Ist der Grenzverlauf bei größeren Bauvorhaben umstritten, örtlich nicht erkennbar oder aufgrund älterer Vermessungen zu ungenau lohnt es sich schon frühzeitig zu Ihren Planungen, z.B. beim Lageplan, die genaue Geometrie des Grundstücks vermessen zu lassen.

Unterschiedliche Formen einer Grenzuntersuchung
  • einfache Grenzuntersuchung
    Für viele kleinere Vorhaben reicht die ungefähre Kenntnis des Grenzverlaufs. In einem solchen Fall markieren wir den Grenzverlauf mit Pflöcken in der Örtlichkeit (Genauigkeit: 5 - 10 cm) und verzichten auf eine Dokumentation.
  • amtliche Grenzuntersuchung
    Benötigen Sie die exakte Kenntnis des Grenzverlaufs (z.B. zur Grenzbebauung mit Mauern, hochwertigen Zänen, Garagen usw.) ist eine amtliche Grenzuntersuchung angebracht. Der Grenzverlauf wird örtlich genau angezeigt und in einer Protokollskizze übersichtlich und urkundlich dokumentiert.
  • Grenzwiederherstellung
    Bei Streitigkeiten mit den Nachbarn über den genauen Verlauf der Grenze kann eine amtliche Grenzwiederherstellung sinnvoll sein. Fehlende und falsche Grenzpunkte werden dauerhaft erneuert und in einer offiziellen Verhandlung werden auch die Nachbarn hinzugezogen und über den Grenzverlauf in Kenntnis gesetzt. Der Vorgang wird urkundlich dokumentiert und abschließend beim Katasteramt archiviert.
Kosten einer Grenzuntersuchung

Die Kosten einer Grenzuntersuchung lassen sich pauschal nicht beziffern. Die Abrechnung einer einfachen Grenzuntersuchung erfolgt in der Regel über Zeitaufwand; bei der amtlichen Grenzuntersuchnung und der Grenzwiederherstellung erfolgt die Abrechnung dagegen nach der Gebührenordnung (wichtigstes Kriterium: Grenzlänge).

Gerne erstellen wir Ihnen hierzu eine detaillierte Kosteninformation.

Das Nachbarrechtsgesetz

Rechtsprobleme an der Gartengrenze sind anschaulich in einer Broschüre des Landes NRW erläutert. Sie beziehen sich dabei auf das Nachbarrechtsgesetz. Hier nur eine kurze Auflistung der vielen gesetzliche Regelungen:

  • Grenzabstände für Gebäude
  • Fenster- und Lichtrecht
  • Regelungen zur Nachbar- und Grenzwand
  • Betreten des Nachbargrundstücks
    (Hammerschlags- und Leiterrecht)
  • Höherführen von Schornsteinen
  • Lüftungsleitungen und Antennenanlagen
  • Dachtraufe und Niederschlagwasser
  • Bodenerhöhungen
  • Einfriedigungen
  • Grenzabstände für Bäume, Sträucher, Hecken usw.

Kontaktieren Sie uns ...

Falls Sie noch Fragen haben, schreiben Sie uns unverbindlich oder rufen Sie uns an. Wir stehen Ihnen für weitere Auskünfte gerne zur Verfügung.

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